은행이 채무자의 주택을 공매로 취득한다면 중과세 적용 대상인가요 ? 행정안전부는 중과세 대상이 아니라고 했습니다. 하지만 취득 후 3년이내 취득한 주택을 팔지 않으면 중과세 대상이 됩니다. 행안부의 유권해석에 대해서 좀 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
은행은 채권 변제를 주택을 처분합니다
높은 이율 탓에 대출상환을 제때 하지 못한 채무자들이 많습니다. 채권자인 은행은 채권 변제를 위해 담보 주택을 처분하는 절차를 진행하려 합니다. 바로 경매나 공매처분을 하는 것입니다. 경매는 은행이 직접 법원에 담보 주택을 매각하는 절차를 진행하는 것입니다. 공매는 세금 체납으로 인해 국세청이 해당 주택을 매각하여 체납액에 우선 충당하고 나머지 대금을 은행같은 채권자들에게 분배하는 것입니다. 은행은 경매가 나을지 공매가 나을지 고민하다 채무자의 부동산에 세금 체납이 많은 것을 부동산등기부를 통해 확인했습니다. 은행은 경매를 통해 직접 매각 절차를 하지 않기로 했습니다. 국세청에서 주택을 공매처분하여 체납세금에 충당한 나머지 금액을 은행과 같은 채권자들이 받을 수 있습니다.
은행은 행안부에 은행이 공매로 취득한 주택은 중과세 대상인지 질의를 합니다.
국세청도 세금 체납이 너무 심각하여 더이상은 기다릴 수 없다고 판단하고 공매처분을 진행하기로 했습니다. 그런데 이게 왠일입니까, 아무도 사려는 사람이 나서지 않는 것입니다. 경기는 안좋고 이율은 자꾸 오르는 상황에서 공매 물건을 잡으려는 수요가 줄었습니다. 공매는 적당한 감정가액이 산정되고 그에 맞게 금액이 책정되는데 현 시세보다 상다잏 저렴합니다. 그럼에도 매각 되지 않습니다. 급기야 가격이 계속 떨어지는 유찰을 거듭하는데도 매각되지 않습니다. 은행은 안되겠다고 판단했습니다.
이렇게 가격이 떨어지면 세금 충당하고 우리 대출금을 변제 받지 못할 수도 있겠구나 라고 생각합니다. 급기야 은행은 해당 주택을 직접 낙찰받기로 결정했습니다. 그런데 하나 걸리는 것이 있습니다. 바로 취득세 세율입니다. 부동산 투기 열풍이 심할 때 이것을 잠재우고자 정부는 1%대 주택 취득세율을 변경했습니다. 최고 12%까지 세율을 변경했습니다. 10억 주택을 구입한다면 예전에는 취득세가 천만원이었습니다.
지금은 최고 1억2천만원을 세금으로 납부해야 될 수도 있습니다. 여기다 교육세와 농어촌특별세까지 부과된다면 천4백만원을 더 납부해야 합니다. 특히 법인이 취득하는 주택은 주택수와 관계없이 중과대상으로 정해져 있습니다. 억울함을 느낀 은행은 행안부에 중과대상인지 질의를 하게 됩니다.
행안부 질의 답변 내역입니다
행안부는 지방세법 시행령 제28조의2 본문과 같은조 제10호에 따라 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택은 중과하지 않는다는 답변을 했습니다. 다만 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않으면 다시 중과대상이 된다고 했습니다. 행안부는 금융기관이 여러차례 유찰된 주택을 공매로 취득하는 것은 채무를 변제받기 위한 정당한 권리행사라고 판단했습니다. 또한 지방세법상 중과세는 투기수요 억제 및 실 수요자 보호를 위해 입법된 것입니다. 그 입법취지에도 은행법인을 중과세하기에 적정하지 않다고 판단했습니다.
결론
현행법상 법인은 주택수와 관계없이 주택을 취득하는 경우 중과세 대상이 됩니다. 하지만 농협, 산림조합, 상호저축은행, 은행법에 따른 은행 등이 채권변제로 취득하는 주택은 중과세 대상에 해당되지 않습니다.