도시개발사업자는 도시개발법에 따라 도시를 개발하는 사업을 영위합니다. 도시개발은 주택, 상업, 산업 등 다양한 분야에서 이뤄지고 있습니다. 여기서 도시개발사업자가 도시개발중인 토지는 재산세 분리과세를 받을 수 있을까요 ? 재산세 분리과세를 받을 수도 있고 종합합산과세를 받을 수도 있습니다. 자세한 이야기는 아래를 계속 읽어 보시죠.
도시개발
도시개발은 도시기능을 할수 있도록 토지를 개발하는 것입니다. 대표적인 도시개발은 주택지조성사업, 공엽용지조성사업, 시가지 조성사업 등이 있습니다. 난개발을 막고 효율적이고 체계적인 도시를 만들기 위해 도시 계획법, 토지구획정리사업법에 따라 토지를 개발합니다.
도시개발사업으로 개발 중인 토지는 재산세 분리과세일까 ?
도시개발사업자는 도시개발사업이 종료되고 토지를 분양하기 전까지 토지를 보유합니다. 도시개발사업은 하루 아침에 이뤄지지 않습니다. 수년에서 수십년 기간이 소요되는 사업입니다. 따라서 오랜기간 토지를 보유하게 됩니다. 토지 보유에 대한 재산세 이슈가 발생하게 됩니다. 재산세는 과세대상에 따라 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세로 나눠집니다. 도시개발사업자가 개발중인 토지의 용도에 따라 분리과세, 또는 종합합산과세입니다.
분리과세
지방세법에서는 도시개발사업자가 개발 중인 토지 전부를 분리과세로 하지 않았습니다. 토지개발사업에 제공하는 주택건설용 토지와 산업단지용 토지만을 분리과세로 규정했습니다. 지방세법 제106조1항과 지방세법시행령 102조7항에 규정되어 있습니다. 공익목적으로 사용되는 주거용이나 산업단지용 토지에 대한 개발을 보다 효율적으로 수행하도록 하는 입법취지를 알 수 있습니다.
종합합산과세
도시개발사업자가 주택건설용 또는 산업단지용 토지로 제공하는 토지 이외 토지는 모두 종합합산과세 대상입니다. 주거기능을 일부 지원하는 준주거용지나 상업용지는 종합합산대상입니다. 준주겨용지나 상업용지는 주택건설에 필수적인 토지가 아니기 때문에 주택용지로 볼 수 없다는 것이 판례(조세심판원2019지2111, 2020.3.27.)의 이유였습니다.
분리과세와 종합합산과세 차이
재산세 과세대상은 원칙적으로 종합합산과세입니다. 납세자별로 갖고 있는 토지를 전부 합산해서 과세를 하는 것입니다. 납세자별로 갖고 있는 토지를 전부 합산하면 어떻게 될까요 ? 과세대상 금액이 올라갑니다. 대상 금액이 올라가면 적용받는 세율도 같이 올라가기 때문에 세부담이 급격하게 높아집니다. 더 안좋은 것은 재산세의 종합합산과세대상 기준이 종합부동산세 과세 기준이 되기 때문입니다. 전국적으로 토지를 많이 소유하고 계신 분들은 종합부동산세를 피하기 위해 재산사 분리과세를 요청하는 경우가 많습니다. 하지만 분리과세는 아무토지나 해당되지 않습니다. 분리과세는 공익적 목적, 정책적 고려에 따라 정해지는 지방재정부담심의위원회를 거쳐 정해집니다.
마치며
도시개발사업자가 개발 중인 토지 재산세 과세대상에 대해서 알아보았습니다. 도시개발에 제공하는 토지중 주택건설용 토지와 산업단지용 토지는 분리과세입니다. 나머지 준주거용 토지, 상업용 토지 등은 종합합산과세 대상입니다.