가족끼리 주택 거래할 때 매매거래 인정 받는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 가족끼리 주택을 거래할 때는 무상증여 거래로 봅니다. 취득세율도 거기에 맞는 세율이 적용됩니다. 증여거래의 경우 매매거래보다 취득세율이 높기 때문에 더 높은 세금 부담이 발생하게 됩니다. 하지만 경우에 따라 유상거래로 보는 경우도 있습니다.
가족끼리 부동산 취득하는 경우
가족끼리 부동산 거래를 할 때 지방세법은 증여로 간주합니다. 하지만 가족끼리라 하더라도 형제, 자매 간 부동산 거래는 정상적인 매매거래로 봅니다. 배우자끼리 부모-자식, 할아버지-손자 간 거래일때 매매거래라고 신고해도 무상거래로 본다는 것입니다. 취득세를 신고할 때 아파트를 5억주고 구매했다고 해도 과세관청은 무상 증여로 처리하겠다는 뜻입니다.
유상거래로 신고하는 이유
배우자, 직계존비속(부모-자식 간)에서 부동산을 제대로 거래할 수 있을까요 ? 같은 경제공동체로서 아내 부동산이 남편 부동산인 경우가 많습니다. 나는 칼같이 남편재산과 아내재산을 구분하여 따로 관리한다라고 한다면 드릴말씀은 없겠지만 일반적인 경우는 아닙니다. 부모-자식 사이인 직계존비속 간 거래도 마찮가지일 겁니다. 자식에게 아파트 한채라도 더 물려주고 싶은 것이 부모 마음이죠.
하지만 이런 거래를 신고할 때 마치 돈을 주고 거래를 한 거처럼 꾸미는 경우가 있습니다. 왜 유상거래처럼 꾸밀까요 ? 바로 취득세율 때문입니다. 취득세율은 부동산 취득세를 산출하는데 필요합니다. 부동산 가액에서 취득세율을 곱하면 납부해야할 취득세가 나옵니다. 취득세율은 지방세법 제11조에 나와있습니다. 증여의 경우 취득세율이 주택매매로 인한 취득세율보다 훨씬 높기 때문입니다.
아파트 취득세율 비교
증여
- 취득세 산출 : 과세표준 * 세율
- 과세표준 : 아파트 공동주택 가격
- 세율 : 3.5%
매매
- 취득세 산출 : 과세표준 * 세율
- 과세표준 : 매매가액, 공동주택가격 2개 비교 해서 높은 것
- 세율 : 1%(6억 이하)
3억 아파트를 부모자식간 거래로 취득세를 신고한다고 가정해봅시다.
납세자 – 3억의 1%인 3백만원 신고납부
과세관청 – 3억의 3.5% 1천 5십만원 과세
이렇게 납부해야 할 세금이 7백 5십만원 차이가 납니다. 여기에 지방교육세까지 붙으면 납부해야 할 금액 차이는 더 커집니다.
가족끼리 주택 거래할 때 유상 매매거래 인정받는 방법
배우자, 직계존비속 간 주택을 거래할 때 과세관청은 이것을 무상증여거래로 보고 취득세율을 계산한다고 했습니다. 하지만 예외도 존재합니다.
경매, 공매
가족이 파산 등으로 소유하고 있는 부동산이 강제매각되었습니다. 이 물건을 배우자나 직계존비속이 구입한다면 이 거래는 증여로 보지 않고 유상거래로 봅니다. 이것을 인정받기 위해 납세의무자는 부동산 취득세 계산시 공매매각통지서 등 관련서류를 추가로 제출해야 합니다.
대가를 지급한 사실이 확인되는 경우
취득자 소득 증명
취득세 신고를 할 때 취득자의 소득이 증명되는 경우에는 증여로 보지 않고 매매로 봅니다. 소득 증명 서류로는 국세청 소득금액증명원을 보통 제출합니다. 그리고 함께 거래대금이 이체된 통장 거래내역을 제출을 요청하는 관청도 있습니다.
소유재산 처분 또는 담보
취득자가 다른 재산을 처분하거나 담보로 하고 그 대금을 지급하는 경우에는 유상거래로 인정합니다.
상속, 수증 재산으로 대가를 지급
상속이자 증여 받은 재산으로 대가를 지급하는 경우는 주택 거래시 유상 거래로 인정합니다.